10條證據鎖定物業公司強制收取裝修管理費

G市工商局接到多起群眾電話投訴，稱貴州H物業服務有限公司涉嫌濫收費。經批準，辦案機關2016年6月14日立案，及時對收費地點進行現場檢查，鎖定了店堂告示的裝修辦理流程、收費提示以及向業主收費的憑證等關鍵性證據，對當事人的相關人員、有關證人等進行詢問。


　　
經查，當事人貴州H物業服務有限公司系貴陽市南明區花果園樓盤前期指定的物業服務企業。自2014年開始，H物業服務有限公司在未經政府價格主管部門批準、未與業主協商的情況下，利用其提供物業服務的獨占地位，設定了交房業主每戶辦理裝修許可證的不合理條件，強行向業主收取裝修管理費，否則不予開通水電、不許業主進場裝修，共收取裝修管理費715200元。
　　
辦案機關認為，當事人H物業服務有限公司的行為違反了《貴州省反不正當競爭條例》第八條“公用企業或者其他依法具有獨占地位的經營者，不得采取下列限制競爭的行為”的規定，屬于第（四）項“對不接受其不合理條件的用戶、消費者，拒絕、中斷、削減供應相關商品、服務或者濫收費用”規定的情形。根據《反不正當競爭法》第二十三條的規定，辦案機關責令當事人H物業服務有限公司改正違法行為，對當事人作出罰款15萬元的處罰。
 
證據收集
　　
證據一：現場筆錄。證明執法人員現場發現當事人在其經營場所以店堂告示明確告知業主必須交付費用辦理裝修許可證，業主按照當事人的要求交費、辦理裝修許可證的事實。
　　
證據二：收費告示照片。證明當事人以店堂告示明確了交費項目和金額，業主必須交付費用、沒有選擇余地的事實。
　　
證據三：裝修辦理流程告示照片。證明業主需要先交費才能辦理裝修許可證，辦理裝修許可證后才能進場裝修的事實。
　　
證據四：收費收據。證明當事人向業主實際收取了費用的事實。
　　
證據五：裝修申請辦理臺賬、裝修許可證。證明業主不得不申請辦理裝修許可證的事實。
　　
證據六：裝飾裝修管理協議。證明當事人與業主簽訂的裝修管理協議為格式條款，業主無法選擇，不得不接受的事實。
　　
證據七：當事人提供的收費統計表。證明當事人違法收取裝修管理費的事實。
　　
證據八：當事人財務經理的詢問筆錄。證明當事人違法收取裝修管理費的事實。
　　
證據九：當事人物業經理、客服主任的詢問筆錄，業主的調查筆錄。證明當事人收費未經政府價格主管部門會同房地產行政主管部門定價或批準，未與業主協商的事實。當事人在裝飾裝修管理協議中擬定收費的格式條款，業主必須簽字同意，不能對收費內容進行協商、作出修改的事實。業主不接受當事人的不合理條件就不能開通水電、進場裝修的事實。
　　
證據十：營業執照復印件、相關人員的身份證明復印件、職位證明。證明當事人及相關人員的主體資格情況。
法律適用
 
一、當事人屬于依法具有獨占地位的經營者

將當事人認定為依法具有獨占地位的經營者，是對本案當事人予以處罰的前提。根據《物業管理條例》第三十三條的規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。由于一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，業主入住后只能被動接受小區內物業服務企業的服務，不能隨意更換物業服務企業。尤其是建設單位前期選定的物業服務企業，業主領取房屋鑰匙、開通水電、實施裝修等入住前的基本需求都必須依賴其配合，應認定當事人為依法具有獨占地位的經營者。

二、本案不宜定性為濫收費用
　　
如果將當事人的行為定性為濫收費用，需要考查其收費行為是否有國家規定的相應收費標準的依據。
　　
經多方了解，辦案機關發現我國目前對物業相關服務沒有法定統一的收費標準。根據國務院《物業管理條例》第四十條的規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。根據《物業服務收費管理辦法》第六條、第七條的規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
 
具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。辦案人員向物價部門了解后得知，物業服務企業收費沒有納入政府指導價，而是市場調節價。
　　
對不接受其不合理條件的用戶、消費者拒絕、中斷或者削減供應相關商品這一違法行為，《貴州省反不正當競爭條例》、國家工商總局《關于禁止公用企業限制競爭行為的若干規定》中均有規定。最終，辦案機關引用前者定性處罰，具體處罰金額轉到后者確定。

辦案啟示
　　
一是要善于抓住關鍵性證據。本案中最關鍵的證據是店堂告示的裝修辦理流程、收費提示以及向業主收費的憑證。執法人員第一時間鎖定了這些證據，掌握了調查的主動權。
　　
二是對復雜案件要多方收集資料，認真研究法律、法規和規章，確保處罰有理有據。
　　
三是要抓住民生和群眾關心的重點開展執法辦案。物業服務行業與業主的矛盾較為突出，物業服務企業服務意識差、履職不到位、侵占業主利益等現象時有發生，業主個人面對物業服務企業往往處于弱勢地位，愿意主動舉報企業違法行為并積極配合調查。